Του Βασίλη Σ. Κανέλλη
Μια οκταετία δραματικής μετεξέλιξης της αγοράς ακινήτων, της πραγματικής «βαριάς βιομηχανίας», όπως λένε οι ειδικοί, συμπληρώνεται φέτος. Μια οκταετία πλήρους καταβαράθρωσης της κτηματαγοράς η οποία είναι δεδομένο ότι θα συμπληρώσει 10 χρόνια συνεχούς πτώσεων τιμών, ζήτησης και επενδύσεων. Κανείς δεν πιστεύει πλέον ότι μέχρι το 2018 θα προκύψουν ραγδαίες αλλαγές προς το καλύτερο για την αγορά ακινήτων η οποία θα συνεχίζει να υπερφορολογείται και ταυτόχρονα θα διώχνει κι όσους επιμένουν να επενδύουν στον κλάδο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία τελευταίων ερευνών, εάν η κτηματαγορά συνέχιζε να κινείται στους ρυθμούς του 2007, εάν οι μεταβιβάσεις ακινήτων με διάφορους τρόπους (αγοραπωλησία, γονική παροχή, κληρονομιά κ.λπ.) ήταν στα επίπεδα προ δεκαετίας τότε το κράτος θα είχε έσοδα της τάξης των 10 δισ. ευρώ περίπου. Αντιθέτως, η συνεχής βουτιά των μεταβιβάσεων έχει αποστερήσει από το κράτος περί τα 6 δισ. ευρώ και η είσπραξη αυτών των χρημάτων έχει μεταφερθεί στις πλάτες των ιδιοκτητών ακινήτων μέσου του ΕΝΦΙΑ ή άλλων επιβαρύνσεων.
Ερευνα του ΣΕΒ δείχνει ότι το 2007 τα έσοδα από τις μεταβιβάσεις ακινήτων έφτασαν στον ανώτατο επίπεδο ιστορικά, στο 1,1 δισ. ευρώ παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες τότε ήταν στο 1/3 των αγοραίων τιμών. Σταδιακά τα έσοδα από μεταβιβάσεις υποχώρησαν στα 500-700 δισ. για να βρεθούν στην πλήρη κατάρρευση την τριετία 2014-2016 όπου κινούνται κοντά στα 100 εκατ. ευρώ ετησίως. Όπως αναφέρει η έρευνα:
«Είναι ξεκάθαρό πλέον ότι ο γονέας δεν τολμάει να μεταβιβάσει κάποιο ακίνητο στο τέκνο ή το συγγενή του. Αντίθετα, προτιμά να αφήσει στους διαδόχους του την επιλογή της αποποίησης κληρονομιάς, ώστε να διασφαλιστούν όχι μόνο από τυχόν γνωστές ή άγνωστες διεκδικήσεις του δημοσίου ή τρίτων αλλά και από τα απρόβλεπτα και αβάσταχτα βάρη μιας ακίνητης περιουσίας.
Τα σχετικά έσοδα έχουν πέσει πολύ κάτω από το ύψος των 500 -700 εκατ. ευρώ που επιτύγχαναν, ακόμα και σε εποχές στις οποίες οι αντικειμενικές αξίες ήταν το 1/3 των αγοραίων. Τότε, στην πράξη, το 11% του φόρου μεταβίβασης μετατρεπόταν σε ένα 3-4%, όπως ισχύει σήμερα, αλλά τα έσοδα ήταν έως και δεκαπλάσια, φτάνοντας τα €1,1 δισ. το 2007.
Η ανάλυση αυτή δείχνει αφενός την ανάγκη να παραμείνουν τα κόστη μεταβίβασης χαμηλά και αφετέρου την ανάγκη εξορθολογισμού της οικονομικής, και κυρίως φορολογικής, πολιτικής στην αγορά ακινήτων, ώστε αυτή να μπορεί να ανακάμψει».
Ελάχιστες αγοραπωλησίες
Η κατάρρευση της οικοδομής φαίνεται τόσο από τις ελάχιστες αγοραπωλησίες που γίνονται πλέον (δεν ξπερνούν τις 10-15 χιλιάδες ετησίως ενώ προ κρίσης είχαν ξεπεράσει και τις 215 χιλιάδες) όσο και από τη μεγάλη βουτιά στην οικοδομική δραστηριότητα. Πρόσφατα ανακοινώθηκε από την ΕΛΣΤΑΤ ότι οι εκδοθείσες άδειες ιδιωτικής οικοδο?ικής δραστηριότητας, στο σύνολο της χώρας, τον Μάιο 2016 ανήλθαν σε 843 οικοδο?ικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 137,0 χιλιάδες παρουσιάζοντας ?είωση κατά 31,9% στον αριθ?ό των οικοδο?ικών αδειών, κατά 39,8% στην επιφάνεια και κατά 39,8% στον όγκο, σε σχέση ?ε τον αντίστοιχο ?ήνα του 2015. Αυτό σημαίνει ότι σε όλη τη χώρα εκδόθηκαν κάτω από 1.000 άδειες και οι περισσότερες αφορούν σε ανακατασκευές, δεν πρόκειται δηλαδή για νέες οικοδομές.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στην «βασίλισσα» της οικοδομής, την Αττική, τον ίδιο μήνα εκδόθηκαν μόλις 151 άδειες από 264 άδειες τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι. Στην Κρήτη εκδόθηκαν μόλις 66 άδειες, στο Βόρειο Αιγαίο 16 άδειες, στο σύνολο της Μακεδονίας μόλις 210 άδειες, στη Θεσσαλία 39 άδειες.
Ακόμη πιο εντυπωσιακά είναι τα στοιχεία για το έτος από τον Ιούνιο του 2015 έως και τον Μάιο του 2016. Εκδόθηκαν 12,270 άδειες, μειωμένες κατά 9,9% από την αντίστοιχη προηγούμενη περίοδο ενώ μόνο η Αττική είχε 2.199 άδειες, δηλαδή 183 άδειες το μήνα. Ερευνα της Alpha Bank καταγράφει και τέσσερις άλλους παράγοντες που αποδεικνύουν τη διάλυση ενός ιδιαίτερα παραγωγικού τα προηγούμενα χρόνια κλάδου.
Οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες παρουσιάζουν αρνητική πορεία καθόλη τη διάρκεια της οικονομική κρίσεως, αφού, σύμφωνα με τα τριμηνιαία στοιχεία του ΑΕΠ, η ετήσια μεταβολή των επενδύσεων σε κατοικίες παραμένει σε αρνητικό πρόσημο από το δεύτερο τρίμηνο του 2008 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2016 (-17,3%) με μόνη εξαίρεση το τρίτο τρίμηνο του 2011.
Ειδικά οι επενδύσεις σε κατοικίες, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2016, αναλογούσαν στο 0,7% του επίσης σημαντικά μειωμένου ΑΕΠ, από 9,9% το 2007. Η κατακόρυφη πτώση της ακαθάριστης προστιθέμενης αξίας (σταθερές τιμές) στον κλάδο των κατασκευών κατά 75,3% το 2015 έναντι του 2006 και κατά 55,4% έναντι του 2000. Είναι χαρακτηριστικό ότι η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου διαμορφώθηκε στα 3,9 δισ.. ευρώ το 2015 από 15.849 δισ.. ευρώ το 2006. Για φέτος οι επενδύσεις θα πέσουν κάτω από τα 3,5 δισ. ευρώ. Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώνονται συνεχώς από το πρώτο τρίμηνο του 2009, σημειώνοντας σωρευτική αρνητική μεταβολή κατά 41,4% έως και το πρώτο τρίμηνο του 2016. Η αγορά βεβαίως έχει διαφορετικά στοιχεία καθώς υπάρχουν περιοχές όπου η μείωση στις τιμές ξεπερνά το 60%. Και η πτωτική αυτή τάση, έστω και με ηπιότερους ρυθμούς αφού η αγορά έχει πιάσει πάτο, εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί όλη τη φετινή χρονιά και πιθανότατα και τους πρώτους μήνες του 2017. Η πορεία της οικοδομής και παράλληλα της κτηματαγοράς θα εξαρτηθεί από το αν η οικονομία θα γυρίσει σε ισχυρούς και διατηρήσιμους ρυθμούς ανάπτυξης.
Οι φόροι είναι αυτοί που «πνίγουν» την κτηματαγορά με αποτέλεσμα οι Ελληνες να πουλάνε όσο ? όσο κυρίως δεύτερες και τρίτες κατοικίες προκειμένου να πληρώσουν φόρους αλλά και να γλιτώσουν από αυτούς. Είναι χαρακτηριστικό ότι στην Πάτρα έγινε γνωστό ότι Αμερικανός πουλάει ένα σπίτι το χρόνο για να πληρώσει τους φόρους.
Εγινε επίσης γνωστό ότι στην Καβάλα ιδιοκτήτης ακινήτου το παραχώρησε στο δήμο προκειμένου να γλιτώσει τον ΕΝΦΙΑ. Επρόκειτο για μια παλαιά κατοικία την οποία ο δήμος θα κατεδαφίσει για να κατασκευάσει δημοτικό πάρκινγκ.
Ακίνητα - ερείπια
Περιπτώσεις ακινήτων... ερειπίων που επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες οι οποίοι θέλουν να τα δώσουν για να μην πληρώνουν ΕΝΦΙΑ είναι πολλές και στην Αθήνα. Αλλωστε, κανείς συγγενής δεν θέλει να κληρονομήσει ακίνητα που βρίσκονται σε υποβαθμισμένες περιοχές αλλά κάθε χρόνο επιβαρύνονται από φόρους.
Όπως αναφέρει η έρευνα της Alpha: «Οι φόροι στην ακίνητη περιουσία επιδρούν αρνητικά στις επιλογές των επενδυτών για αγορά, ενοικίαση ή ανέγερση νέων κατοικιών. Οι φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως φόροι επί των συναλλαγών, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι (πχ. ΕΝΦΙΑ) ή οι φορολογικές ελαφρύνσεις επενεργούν στην αγορά ακινήτων και στην εξέλιξη της στεγαστικής πίστεως από την πλευρά της ζητήσεως. Από την πλευρά της προσφοράς, η φορολογία μπορεί επίσης να επηρεάσει τη χρήση της γης, είτε μέσω των φόρων στην κατοχή γης, είτε δια των επιβαρύνσεων στην αξιοποίησή της. Στην Ελλάδα μέχρι και το μέσο της δεκαετίας του 2000 η φορολόγηση των ακινήτων ήταν χαμηλή δεδομένου ότι τα συνολικά έσοδα από την φορολογία ακινήτων ανέρχονταν μόλις σε 2,5 δισ. ευρώ το 2005, ενώ το 2013 διπλασιαστήκαν σε 4,8 δισ. ευρώ περίπου.
Αναλυτικά, ορισμένες από τις αγγελίες που κάνουν εντύπωση είναι:
Εκτός σχεδίου, γωνιακό αγροτεμαχιο στο Θορικό 9 στρέμματα, τιμή 2 χιλ. ευρώ
Πωλείται υμιυπόγειο ανακαινισμένο το 2010 σε άριστη κατάσταση, του 1974, τιμή 12.500 ευρώ
Πωλείται φρεσκοβαμμένη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα ηλιόλουστη 49 τ.μ. τιμή 13.000 ευρώ
Αγροτεμάχιο αμφιθεατρικό 760 τ.μ. 3.000 μετρα απο θαλασσα,με μεταφερόμενο συντελεστή δόμησης 200 τ. μ., άρτιο όταν αποχαρακτηριστεί, με 27 μ. πρόσοψη στη λεωφόρο Ραμνούντας, τιμή 6.000 ευρώ
Οικόπεδο 218 τ.μ., υπό ένταξη στη Σαλαμίνα, τιμή 8.500 ευρώ
Διαμέρισμα 31 τ.μ. του 1963 με κεντρική θέρμανση στου Γκύζη τιμή 4.000 ευρώ
Διαμέρισμα στην Κυψέλη 27 τ.μ. ημιυπόγειο του 1960 με τιμή 4.800 ευρώ
Στούντιο 27 τ.μ του 1964 τιμή 5000
Εξάρχεια διαμέρισμα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο του 1950 τιμή 5.500
Μουσείο ? Εξάρχεια 25 τ.μ. προς 5.500 ευρώ του 1950
Δυάρι 52 τ.μ. στον Αγιο Νικόλαο του 1968 τιμή 6.000
Ισόγειο στην Κυψέλη του 1970 35 τ.μ. τιμή 6500
28 τ.μ. στα Ανω πατήσια γκαρσονιέρα του 970 τιμή 6.900
Εξάρχεια 40 τ.μ. τιμή 7000
Δυάρι 35 τ.μ. του 1974 τιμή 9000
Θεσσαλονίκη 6000 ευρώ 58 τ.μ. δυάρι με αυτονομη θερμανση του 1960
Θεσσαλονίκη Ροτόντα 35 τ.μ. με 7000 ευρώ του 1963
15.000 ευρώ ισόγειο διαμέρισμα 42 τ.μ, κατασκευής 1980 στην Πετρούπολη
13.500 ευρώ διαμέρισμα 44 τ.μ., κατασκευής 1965, στην περιοχή Γκύζη, τρίτου ορόφου χωρίς ασανσέρ.
15.000 ευρώ ισόγειο διαμέρισμα 31 τ.μ., κατασκευής 1975, με φυσικό αέριο και ασανσέρ στον Πειραιά
17.000 ευρώ ισόγειο διαμέρισμα 33 τ.μ., κατασκευής 1973, μπάνιο, με κεντρική θέρμανση, στον Άλιμο
12.000 ευρώ γκαρσονιέρα 29 τ.μ., κατασκευής 1967 με θέα σε κήπο στην Αθήνα.
20.000 ευρώ διαμέρισμα 45 τ.μ., 1ου ορόφου, κατασκευής 1965, άριστης κατάστασης στην Κυψέλη
17.000 ευρώ ισόγειο διαμέρισμα 50 τ.μ., κατασκευής 1965, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης.
Απο 4 έως 8 χιλιάδες ευρώ
Πωλούνται σπίτια όσο... ένα μεταχειρισμένο Ι.Χ.
Αίσθηση προκάλεσε η πρόσφατη είδηση ότι στη Θεσσαλονίκη υπήρξε καταγεγραμμένη πώληση διαμερίσματος στην τιμή των 6.000 ευρώ, όσο ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο δηλαδή. Η τιμή ήταν για μικρό σπίτι 20 τ.μ. δηλαδή δόθηκε με 300 ευρώ το τετραγωνικό.
Ωστόσο, δεν πρόκειται για? αρνητικό ρεκόρ. Στο πρόσφατο παρελθόν έχουν γίνει αγοραπωλησίες σε ακόμη χαμηλότερες τιμές ή πωλούνται σπίτια σε εξευτελιστικές τιμές αλλά δεν υπάρχουν αγοραστές.
Πλέον αυξάνεται εντυπωσιακά ο αριθμός των διαμερισμάτων που πωλείται κάτω από 10.000 ευρώ, ακόμη και σε τιμές - σοκ, της τάξης των... 4.000 ευρώ. Η πιο δημοφιλής κατηγορία, σύμφωνα με τις αγγελίες, είναι αυτή των 15.000 ? 30.000 ευρώ όπου μπορεί να βρει κανείς φθηνά και σε άριστη κατάσταση σπίτια τα οποία δεν χρειάζονται ανακαίνιση. Υπάρχουν όμως και πολλά σε τιμές όσο ένα? μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, δηλαδή από 4 έως 8 χιλιάδες ευρώ που είναι παλιά και χρήζουν ανακατασκευής, ωστόσο, η αξία τους είναι τόσο χαμηλή που προκαλεί αίσθηση.
Πρόκειται για σπίτια που θέλουν να «ξεφορτωθούν» οι ιδιοκτήτες τους είτε για να γλιτώσουν ΕΝΦΙΑ και άλλα τέλη που τα βαρύνουν είτε είναι διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας που εγκαταλείπουν Ελληνες και ξένοι για να μετακομίσουν σε άλλες γειτονιές. Αξίζει να σημειωθεί ότι χιλιάδες οικονομικοί μετανάστες που είχαν αγοράσει ή μισθώσει αυτά τα διαμερίσματα, τώρα τα εγκαταλείπουν αφού η κρίση τους αναγκάζει να εγκαταλείψουν και την Ελλάδα. Το αποτέλεσμα είναι να μείνουν άδεια και σε κακή κατάσταση σπίτια 40 και 50 ετών που μέχρι πρότινος έδιναν κάποιο εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.
Πάντως, οι αγγελίες που αλιεύσαμε από εξειδικευμένα sites προκαλούν ορισμένες φορές σοκ διότι δείχνουν ότι η ακίνητη περιουσία πολλών Ελλήνων είναι μόνο στα χαρτιά. Για παράδειγμα, διαμέρισμα που έχει αντικειμενική αξία πάνω από 20 χιλ. ευρώ έχει σήμερα τιμή πώληση 6 χιλιάδες ευρώ και μάλιστα δεν υπάρχει κανείς να το αφοράσει.
Ομοίως γκαρσονιέρα με αντικειμενική αξία 14 χιλ. ευρώ σήμερα προσφέρεται 5.500 ευρώ, χωρίς όμως να υπάρχει ελπίδα για να πουληθεί.
Ανάλογες καταστάσεις είναι πλέον συχνές στην αγορά αφού οι πωλητές έχουν αυξηθεί δραματικά την τελευταία διετία. Όχι μόνο Ελληνες που αναζητούν ρευστότητα πουλώντας όσο ? όσο την περιουσία τους αλλά και αλλοδαποί που φεύγουν από την Ελλάδα εγκαταλείποντας είτε ιδιόκτητα ακίνητα είτε ενοικιαζόμενα. Η νέα γενιά προσφερόμενων προς πώληση διαμερισμάτων είναι αυτή που εγκαταλείπεται από τους μισθωτές οι οποίοι επιστρέφουν στα πατρικά τους. Τον τελευταίο καιρό έχει αυξηθεί ο αριθμός των ξενοίκιαστων κατοικιών με τους ιδιοκτήτες να τα βγάζουν στο σφυρί αφού δεν αποδίδουν έσοδα και ταυτόχρονα φορολογούνται.
Οι ειδικοί εκφράζουν φόβους ότι μετά το τρίτο μνημόνιο και τα ασφυκτικά οικονομικά πλαίσια που διαμορφώνονται θα υπάρξει κι άλλο κύμα διαθέσιμων ακινήτων πιέζοντας προς τα κάτω τις τιμές. Η απαξίωση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων σε σχέση με τα πρό κρίσης επίπεδα έχει ξεπεράσει το 60% σε πολλές περιπτώσεις. Ακόμη πιο δραματικές είναι οι επιπτώσεις σε όσους έχουν πολυετή δάνεια να αποπληρώσουν. Οι μηνιαίες δόσεις και το συνολικό ποσό που θα πρέπει να εξοφλήσουν σε 10 ή 15 χρόνια υπερβαίνουν την αξία του σπιτιού. Ουσιαστικά δηλαδή πληρώνουν δάνειο για ακίνητο που κοστίζει πολύ λιγότερα κι από την αντικειμενική του αξία. Σύμφωνα με τους ειδικούς. 8 στα 10 σπίτια σήμερα πωλούνται σε τιμές κάτω από αυτές που υπολογίζει η εφορία.
imerisia.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου